Refixace hypotéky

Sledovat vývoj sazeb na trhu se vyplatí zhruba 3 až 6 měsíců před koncem fixace – datum znáte už ze smlouvy o úvěru, nemusíte čekat na dopis od banky. Podle § 102 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, vám banka musí novou úrokovou sazbu oznámit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Od doručení tohoto oznámení pak běží samostatná zákonná tříměsíční lhůta, ve které smíte úvěr bezplatně předčasně splatit nebo refinancovat u jiné banky, aniž by vám banka účtovala poplatek za předčasné splacení (§ 117 odst. 3 písm. d) téhož zákona). Banky v praxi posílají oznámení v různém předstihu – někdy přesně na hranici zákonných tří měsíců, jindy dříve – takže až nabídka dorazí, budete mít s čím ji porovnat a dost času na rozhodnutí i na případné refinancování jinam.

Nabízenou sazbu poznáte jako výhodnou porovnáním s průměrnou sazbou nově sjednaných hypoték, kterou měsíčně zveřejňuje ČBA Hypomonitor – statistika České bankovní asociace vycházející ze skutečně podepsaných úvěrů, ne z inzerovaných sazeb. Číslo v dopise od banky samo o sobě nic neříká – smysl získá až v tomto porovnání. K poslednímu zveřejněnému měsíci (květen 2026) činila průměrná sazba nových hypoték 4,67 %; o rok dříve, v květnu 2025, to bylo 4,60 % (aktuální i historické sazby jsou i na naší stránce Sazby hypoték). Pohybuje-li se nabídka blízko tomuto průměru pro srovnatelnou délku fixace, jde pravděpodobně o tržní podmínky; je-li citelně nad ním, je to důvod jednat s bankou o nižší sazbě, nebo porovnat náklady na refinancování jinam. Při srovnání dbejte i na to, aby šlo o stejně dlouhou fixaci – sazby na 1 rok, 3 roky a 5 let se běžně liší, a nelze je tak srovnávat napřímo.

Mimo tuto tříměsíční lhůtu zákon navíc omezuje, kolik smí banka za předčasné splacení účtovat: podle § 117 odst. 4 a § 117a zákona č. 257/2016 Sb. jde nejvýše o 1 000 Kč administrativních nákladů plus úrokový rozdíl, omezený na 0,25 % za každý započatý rok zbývající do konce fixace a celkem nejvýše na 1 %. Přesný dopad na vaši splátku spočítáte v kalkulačce změny splátky po refixaci nebo v kalkulačce poplatku za předčasné splacení – přehled všech nástrojů je na stránce Kalkulačky.

Podle analýzy České národní banky skončí v roce 2026 fixace hypotékám s celkovou zůstatkovou jistinou přibližně 460 mld. Kč, a to při průměrné dosavadní úrokové sazbě jen 3,3 %. ČNB označuje roky 2026 a 2027 za období, kdy fixace skončí největšímu objemu v současnosti poskytnutých hypoték – dobíhají v nich pětileté fixace sjednané v letech 2020–2022 za historicky nejnižší sazby. Současné sazby nových hypoték přitom podle ČNB zůstávají více než 2 procentní body nad svým minimem z roku 2021 (1,95 % podle ČBA Hypomonitor). Pro srovnatelnou, o rok starší vlnu roku 2025 ČNB modelovala nárůst splátky o 12 až 21 %, v průměru o 1 500 až 3 000 Kč měsíčně, podle toho, zda sazby zůstanou na tehdejší úrovni, nebo se dále sníží. Přesné číslo pro rok 2026 ČNB v této analýze neuvedla – průměrná dosavadní sazba vlny roku 2026 (3,3 %) je přitom o něco vyšší než u vlny roku 2025 (2,8 %), takže konkrétní dopad závisí na výši úvěru i na tom, kde se sazby budou v době refixace pohybovat. Co dělat krok za krokem, jakmile vám dopis od banky přijde, popisuje stránka Konec fixace.

Refixace znamená zůstat u stávající banky a přijmout její novou nabídku sazby – bez nového schvalování, odhadu nemovitosti nebo poplatků katastru nemovitostí. Alternativou je refinancování hypotéky k jiné bance, které tyto kroky obvykle vyžaduje, ale dává smysl zvážit, pokud je rozdíl v sazbě dost velký na to, aby náklady na přechod pokryl. Obecné vodítko, kdy zvážit který postup, a orientační bod návratnosti u refinancování najdete na stránce Refixace, nebo refinancování? a v kalkulačce refixace vs. refinancování, kde srovnání provedete na vlastních číslech.