Refinancování hypotéky
Refinancování je převod hypotéky k jiné bance – nové schvalování, odhad a poplatky katastru, výměnou za potenciálně nižší sazbu. Spočítejte si, kdy se náklady na přechod vrátí.
Co je refinancování hypotéky a čím se liší od refixace?
Refinancování je přechod s celou hypotékou k jinému věřiteli: nová banka posoudí žádost jako zcela novou, nechá si zpracovat vlastní ocenění zastavené nemovitosti a po vyplacení staré banky zapíše do katastru nemovitostí nové zástavní právo ve svůj prospěch. Tím se liší od refixace u stávající banky, kde věřitel zůstává stejný a mění se jen výše úrokové sazby na další období – bez nového schvalování, ocenění nebo poplatků katastru. Podrobný, oboustranný přehled obou variant, včetně toho, na čem se rozhodování obvykle láme, popisuje stránka refixace vs. refinancování.
Jak refinancování hypotéky probíhá krok za krokem?
Proces má několik na sebe navazujících kroků:
Oznámení nové sazby a start lhůty. Podle § 117 odst. 3 písm. d) zákona č. 257/2016 Sb. běží tříměsíční lhůta ode dne, kdy poskytovatel sdělí dlužníkovi novou výši úrokové sazby (mechanismus oznámení upravuje § 102 odst. 3 téhož zákona) – nikoli od kalendářního konce fixace. V této lhůtě lze úvěr splatit nebo refinancovat u jiné banky bez náhrady nákladů za předčasné splacení.
Srovnání nabídek na trhu. V téže lhůtě lze nabídku stávající banky porovnat s aktuální úrovní sazeb, kterou měsíčně zveřejňuje ČBA Hypomonitor – v květnu 2026 dosahovala průměrná sazba nově sjednaných hypoték 4,67 % (v dubnu 2026 4,52 %). Jde o tržní průměr, nikoli o nabídku pro konkrétního žadatele.
Žádost a schválení u nové banky. Nová banka prověřuje bonitu žadatele jako u jakékoliv nové hypotéky a nechává vypracovat nezávislé ocenění zastavované nemovitosti.
Vyplacení staré hypotéky a zápis nového zástavního práva. Po schválení nová banka vyplatí zbývající jistinu staré bance a podá návrh na vklad nového zástavního práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad smí vklad povolit nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace o zahájení řízení účastníkům (§ 18 odst. 1 ve spojení s § 16 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí) – samotný zápis v katastru tedy trvá minimálně tři týdny od podání návrhu, nezávisle na době schvalování u banky.
Zánik starého zástavního práva. Jakmile je předchozí úvěr splacen, zástavní právo staré banky zaniká a je z katastru nemovitostí vymazáno.
Kolik stojí refinancování hypotéky? Poplatky a náklady
Náklady na refinancování tvoří dvě oddělené položky: případná náhrada za předčasné splacení staré hypotéky a správní poplatek za katastr nemovitostí.
Náhrada za předčasné splacení. Refinancuje-li dlužník do tří měsíců od doručení oznámení o nové sazbě, věřitel nesmí žádnou náhradu nákladů požadovat (§ 117 odst. 3 písm. d) zákona č. 257/2016 Sb.). Mimo tuto lhůtu smí věřitel u hypotéky na bydlení žádat náhradu nejvýše ve výši administrativních nákladů do 1 000 Kč plus úrokový rozdíl vůči průměrné zápůjční úrokové sazbě, kterou pro tento účel podle metodiky účinné od 1. září 2024 zveřejňuje ČNB, a to celkem nejvýše 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z předčasně splacené jistiny (§ 117 odst. 4 a § 117a odst. 1 písm. a) zákona č. 257/2016 Sb.). Nezávisle na tomto pravidle má dlužník navíc právo jednou ročně, vždy v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy, splatit bez poplatku až 25 % celkové výše úvěru (§ 117 odst. 3 písm. h)). Orientační odhad konkrétní částky pro vlastní čísla nabízí kalkulačka předčasného splacení.
Poplatek za katastr nemovitostí. Za přijetí návrhu na vklad nového zástavního práva se platí správní poplatek 2 000 Kč (položka 120 písm. a) přílohy zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích) – jde o samostatný poplatek nezávislý na případné náhradě popsané výše. K tomu si některé banky účtují poplatek za nové ocenění nemovitosti; jeho výše se stanovuje individuálně bankou nebo odhadcem, takže pro něj neexistuje jedno obecně platné číslo.
Refinancování, nebo počkat na refixaci? Na čem záleží načasování
Obě cesty se mohou odehrát ve stejné tříměsíční lhůtě od oznámení nové sazby popsané u konce fixace – rozdíl je v tom, co se navíc řeší. U refixace jde jen o novou sazbu od stávající banky bez dalších kroků; u refinancování se k případnému rozdílu v sazbě přidávají náklady popsané výše (poplatek za katastr, případně ocenění) a čas potřebný na schválení u nové banky. Aktuální průměrná sazba nově sjednaných hypoték podle ČBA Hypomonitoru (4,67 % v květnu 2026) může posloužit jako jeden z referenčních bodů při porovnávání nabídky stávající banky s trhem. Podrobné, obousměrné srovnání obou variant nabízí stránka refixace vs. refinancování společně s kalkulačkou refixace vs. refinancování, která počítá s vlastními čísly žadatele; přehled všech dostupných nástrojů je na stránce kalkulačky.
Refixto.cz je informační a srovnávací web, není poskytovatelem ani zprostředkovatelem úvěru; uvedené výpočty a lhůty mají orientační charakter a nenahrazují individuální posouzení konkrétní smlouvy.
Porovnání nabídky refinancování
Hyponamíru.cz je hypoteční specialista, se kterým máme partnerskou spolupráci přes affiliate síť eHUB. Porovná nabídky bank a připraví návrh refinancování podle vaší situace.
Porovnat nabídku u Hyponamíru.cz (reklama – odkaz na partnera)Časté dotazy
Jak dlouho trvá refinancování hypotéky k jiné bance?
Zákon nestanovuje jednu celkovou lhůtu pro celý proces – záleží na rychlosti schvalování a ocenění u nové banky, což se liší banku od banky. Přesně daný je jen dílčí krok v katastru nemovitostí: katastrální úřad smí návrh na vklad nového zástavního práva povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o zahájení řízení účastníkům (§ 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.), takže samotný zápis v katastru zabere minimálně tři týdny od podání návrhu.
Musím platit poplatek za předčasné splacení staré hypotéky, když refinancuji k jiné bance?
Ne, pokud se tak stane do tří měsíců od doručení oznámení banky o nové úrokové sazbě – v této lhůtě je předčasné splacení bez náhrady nákladů (§ 117 odst. 3 písm. d) zákona č. 257/2016 Sb.). Mimo tuto lhůtu může věřitel náhradu nákladů žádat, ta je ale zastropovaná: max. 1 000 Kč administrativních nákladů plus úrokový rozdíl, celkem nejvýše 0,25 % jistiny za každý započatý rok do konce fixace a max. 1 % z jistiny celkem (§ 117 odst. 4 a § 117a).
Kolik stojí zápis nového zástavního práva do katastru nemovitostí?
Správní poplatek za přijetí návrhu na vklad činí 2 000 Kč (položka 120 písm. a) zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích). Jde o poplatek nezávislý na případné náhradě nákladů za předčasné splacení staré hypotéky.
Lze hypotéku refinancovat i mimo konec fixace, nebo jen v okamžiku, kdy fixace končí?
Refinancovat lze technicky kdykoliv; mimo tříměsíční lhůtu od oznámení nové sazby však věřiteli obvykle vzniká nárok na náhradu nákladů podle stropů v § 117 odst. 4 a § 117a zákona č. 257/2016 Sb. Samostatnou výjimkou je právo splatit jednou ročně bez poplatku až 25 % jistiny, vždy v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy (§ 117 odst. 3 písm. h)).
Vyžaduje refinancování k jiné bance nové ocenění nemovitosti?
Ano. Nová banka nemovitost nezná z předchozích let, a protože jí slouží jako zajištění nového úvěru, nechává si zpracovat vlastní ocenění (odhad). To je jeden z rozdílů oproti refixaci u stávající banky, která zpravidla nový odhad ani nové schvalování nevyžaduje.
Zákonná tříměsíční lhůta a právo na bezplatné předčasné splacení nebo refinancování na konci fixace vychází z § 117 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (zejména § 117 odst. 3).
Informace mají informativní charakter, nejde o právní poradenství; rozhodné je platné znění zákona a podmínky konkrétní banky.